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如何解除房屋買賣合同?

2017年11月04日 | 發布者:曾麗明 | 點擊:164 | 0人評論
摘要:  合同解除的立法目的在于,給予一方當事人根據合同履行中出現了的法定事由,為避免因合同的履行而遭受重大損失提供的法律救濟措施,以及違約方不應因合同的解除獲得不當的利益。合同解除最重要的法律后果即“合同的權利義務終止”?!?

  合同解除的立法目的在于,給予一方當事人根據合同履行中出現了的法定事由,為避免因合同的履行而遭受重大損失提供的法律救濟措施,以及違約方不應因合同的解除獲得不當的利益。合同解除最重要的法律后果即“合同的權利義務終止”。

  

  一、最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》涉及合同解除的條文多達10條(詳見最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋條款第八條、九條、十二條、十三條、十四條、十五條、十九條、二十三條、二十四條、二十五條)結合審判實踐,商品房買賣合同的解除之事由概括起來主要有以下幾種

  房屋合同

  1.協議解除;

  2.根本違約;

  3.遲延履行;

  4.法律規定的其他情形。

  具體言之,最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋對后三種事由明確列舉規定。根本違約:商品房買賣合同訂立后,出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;商品房買賣合同訂立后,出賣人又將該房屋出賣給第三人;故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明;故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實;故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實;房屋主體結構質量不合格;房屋質量問題嚴重影響正常居住使用的。遲延履行:出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款,經催告后在三個月的合理期限內仍未履行的;辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年,由于出賣人的原因,導致買受人無法辦理房屋所有權登記的。其他解除情形:面積誤差比絕對值超出3%;商品房買賣合同約定,買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的。

  

  二、更多解除房屋買賣合同知識:

  (一)哪些情況下可以解除房屋買賣合同?

  1、當事人協商一致解除;

  2、約定的解除條件成就;

  3、因不可抗力致使不能實現合同目的;

  4、在合同履行期限屆滿之前,當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不再履行主要債務;

  5、當事人一方遲延履行主要債務,經催告后在合理期限內仍未履行;

  6、當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的;

  7、一手商品房的特別規定:

  1)商品房買賣合同訂立后,出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人,導致買受人合同目的不能實現無法取得房屋;

  2)商品房買賣合同訂立后,出賣人又將該房屋出賣給第三人,導致買受人合同目的不能實現無法取得房屋;

  3)出賣人故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實;

  4)出賣人故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實;

  5)房屋主體結構質量不合格不能交付使用,或者交付使用后,主體結構質量經核驗確屬不合格;

  6)因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用的;

  7)面積誤差比絕對值超過3%的;

  8)出賣人遲延交房或買受人遲延付款,經催告后在三個月的合理期限內仍未履行的;

  9)由于開發商的原因逾期辦理產權證超過一年的;

  10)合同約定買受人以貸款擔保方式付款,因當事人一方原因或不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能履行的;

  8、法律規定的其他情形。

  (二)房屋買賣雙方已經辦完過戶手續,這時雙方還能解除合同嗎?

  我國《合同法》第93條規定:“當事人協商一致,可以解除合同。當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時,解除權人有權解除合同?!庇纱丝梢?,只要當事人雙方協商好了,達成一致的意見,是可以解除合同的,即使房屋已經過戶。

  3

  (三)房屋買賣中,買受人遲延交付購房款,出賣人可否要求解除合同?

  《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第15條規定:“根據《合同法》第九十四條的規定,出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款,經催告后在三個月的合理期限內仍未履行,當事人一方請求解除合同的,應予支持,但當事人另有約定的除外。法律沒有規定或者當事人沒有約定,經對方當事人催告后,解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的,解除權應當在解除權發生之日起一年內行使;逾期不行使的,解除權消滅?!庇纱丝梢?,房屋的買受人遲延交付房款的,出賣人可以先予催告,要求其履行合同,支付購房款,如果買受人在催告后3個月的合理期限內仍不支付,那么,出賣人可以請求解除合同。此外,解除權有一定的行使期限。

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