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購房的時候違約金和定金競合怎么辦

來源:華律網整理發表時間:2017年11月15日瀏覽:38

購房是我們的80后、90后都必須面對的的事,購房的過程是非常的復雜,要履行很多的程序才能夠拿到購買房子的條件從而才能買房子;然而在購房中會出現很多違約現象,是要履行違約金的。那么購房的時候違約金和定金競合怎么辦?下面就讓華律網小編為大家詳細的講解吧。

購房的時候違約金和定金競合怎么辦

我國合同法第一百一十六條規定,當事人既約定定金,又約定違約金的,一方違約時,另一方可以選擇適用違約金或者定金條款。然而在實踐中,出現當事人同時主張定金與逾期簽訂商品房買賣合同違約金的情況。此時,法院應當如何裁判?

有的法官認為,此種情況應屬于訴訟請求不明確,可以依照民事訴訟法的規定駁回起訴。但有的法官認為,涉及到開發商與購房者之間的案件,往往可能引發群體性訴訟,如果駁回起訴,并不能達到定紛止爭的目的,還可能激發更大的社會矛盾。因此法官可以主動向當事人釋明違約金和定金需擇一選擇。

若當事人仍然堅持二者都主張,法官應向當事人釋明,要求當事人提供證據證明定金或逾期簽訂商品房買賣合同違約金低于因違約產生的實際損失。若當事人無法提出證據證明,且仍堅持違約金與定金都主張,這時法官可以根據當事人的訴訟請求,結合案件的具體情況,主動選擇適用違約金或者定金來進行裁判。

由于定金與逾期簽訂商品房買賣合同違約金均是對因開發商不履行簽訂商品房買賣合同的違約行為實際損失的彌補,按照損失填補原則、公平原則以及我國合同法第一百一十六條的規定,二者不能并用。

違約金如何確定

1、如果合同雙方對違約金有約定,按照合同約定處理。合同法規定當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金,也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的,當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的,當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。當事人就遲延履行約定違約金的,違約方支付違約金后,還應當履行債務。

2、如果合同雙方在合同中沒有約定違約金的,違約金一般等于違約所造成的實際經濟損失。

3、合同法規定當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定,給對方造成損失的,損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失,包括合同履行后可以獲得的利益,但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。經營者對消費者提供商品或者服務有欺詐行為的,依照《中華人民共和國消費者權益保護法》的規定承擔損害賠償責任。

4、債權人或債務人完全不履行或不適當履行債務時,必須按約定給付他方的一定數額的金錢。違約金是債的擔保的一種,也是對違約的一種經濟制裁。違約金的設立,是為了保證債的履行,即使對方沒有遭受任何財產損失,也要按法律或合同的規定給付違約金。違約金的標準依法定或雙方在合同中書面約定。

定金罰則

1、定金罰則具體內容

給付定金方不履行合同義務的,無權請求返還定金;接受定金方不履行合同義務的,雙倍返還定金。當事人一方不完全履行合同的,應按照未履行部分所占合同約定內容的比例,適用定金罰則。

2、定金的適用需要符合以下幾個條件:

2.1定金合同是實踐合同,需要定金的實際交付。

定金如未實際交付的,在當事人一方不履行合同債務或者不訂立主合同時,不能適用定金罰則。

2.2主合同必須有效。

這是由定金合同的從屬性所決定的。如果主合同無效或者被撤銷的,即便當事人已有交付和收受定金的事實,也不能適用定金罰則。但是,當事人可以約定定金合同的效力獨立于主合同,即主合同無效定金合同卻不一定無效。

2.3當事人不履行債務且無法定免責情形。

3、《擔保解釋》對適用定金罰則的幾種特殊情況作出的規定:

3.1視為不履行被擔保的債務的情況。

因當事人一方遲延履行或者有其他違約行為,致使合同目的不能實現,可以適用定金罰則。但法律另有規定或當事人另有約定的除外。

3.2?不完全履行合同時的定金罰則。

當事人一方不完全履行合同的,應當按照未履行部分所占合同約定內容的比例,適用定金罰則。

3.3因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的,不適用定金罰則。

因合同關系以外人的過錯,致使主合同不能履行的,適用定金罰則。受定金處罰的一方當事人,可以依法向第三人追償。

以上就是小編為大家講解的“購房的時候違約金和定金競合怎么辦”。購房的違約金主要是在購房的時候簽訂的合同中協商好的,其中一方違約是要向對方提供違約金的。但在一般情況下是不會出現違約現象的,不排除個別現象。了解更多的法律知識請上華律網進行專業的咨詢。

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